Kosten- und Energiebilanz: Sanieren besser als Abriss und Neubau

Artikelreihe in der Immobilien Zeitung zur „Stadt im Wandel“ – Text zu Band 5

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Fünf beispielhafte Projekte für eine Energiewende, die finanzierbar ist, zeigt der Stadtwandel Verlag in der Publikationsreihe „Stadt im Wandel“. Verleger Daniel Fuhrhop stellt sie in den kommenden Ausgaben vor. In der ersten Folge: die „Soziale Stadt Wulsdorf“ in Bremerhaven. In der Energie- und Kostenbilanz zeigte sich hier, dass eine Sanierung vorteilhafter war als Abriss und Neubau.

Vom Problemviertel auf dem Weg zum klimaneutralen Vorzeigequartier – diesen Wandel vollbrachte die Bremerhavener Städtische Wohnungsgesellschaft Stäwog mit dem über zehn Jahre andauernden Umbau der Wohnsiedlung Wulsdorf, und das ohne finanzielle Abenteuer. Zu Beginn sah es nicht danach aus: Ende der 1990er Jahre waren die Zeilenbauten aus den 50er, 60er und 70er Jahren in schlechtem Zustand, von 435 Wohnungen standen 120 leer. Mancher kannte nur eine Lösung: Abreißen! Doch die Stäwog unter Geschäftsführer Christian Bruns entschied sich für eine Sanierung, die sich sogar als ökonomisch günstig herausstellen sollte. Die Stäwog sanierte kostensparend: Über die Flachdächer setzten sie Flugdächer mit Eternit-Wellplatten aus Faserzement, deren preiswerte Holzbinder aus dem landwirtschaftlichen Bauen stammen. Die Dächer wurden dank knalliger Farbe und großem Dachüberstand zum Markenzeichen der Siedlung. Die Wände dämmte Caparol mithilfe eines Stellfuchs-Befestigungssystems, das die alte schadhafte Fassade mit der neuen Dämmschicht an das tragende Hintermauerwerk bindet und dadurch 45.000 Bohrungen spart. Schließlich setzte die Stäwog Solarzellen auf die Dächer und baute die Balkone mit Solarlux-Verglasungen zu „Sonnenfallen“ aus, die Energie einfangen und Heizkosten mindern. Fazit: Der CO2-Ausstoß der Wulsdorfer Siedlung wurde um 90% gemindert, bald könnte sie sogar klimaneutral werden, und das nicht mit Passivhäusern, sondern mit sanierten Nachkriegsbauten. Die Energie- und Kostenbilanz ist bemerkenswert. Stäwog-Architekt Hans-Joachim Ewert verglich die realisierte Sanierung von Zeilenbauten in der Schillerstraße mit der theoreti¬schen Alternative Abriss und Ersatzneubau. Dabei kommt die Sanierung umso besser weg, je mehr man berücksichtigt, was oft verschwiegen wird: Schon der Abriss kostet und hinterlässt zudem Tonnen von Bauschutt. Die eigentlichen Baukosten der Sanierung liegen unter denen des Neubaus, für den außerdem die Außenanlagen neu gemacht werden müssen. Unterm Strich liegt die Sanierung mit 1.100 € /qm Bruttogesamtkosten kostengünstiger als Abriss und Ersatzneubau mit 1.700 €/qm. Noch teurer würde ein neues Passivhaus mit 1.970 €/qm. Dieses würde zwar bei optimaler solarer Ausrichtung „auf freiem Feld“ mit 15 kWh/m2a im Betrieb am wenigsten Energie verbrauchen, doch ließe sich dieses theoretische Ideal am vorhandenen Bauort direkt in der Stadt mit seinen städtebaulichen Bedingungen nicht verwirklichen. Der realistische Verbrauch läge bei 33,5 kWh/m2a. Wenn man nun wiederum die sogenannte „graue Energie“ berücksichtigt, die schon vorher für Abriss und Neubau erforderlich sind, stiege der Wert auf 86 kWh/m2a – und auch hier liegt die Sanierung mit 79 kWh/m2a günstiger. Zu sanieren lohnt sich also sowohl in der Energie- als auch in der Kostenbilanz mehr als abzureißen und neu zu bauen.

Das Wulsdorfer Projekt präsentiert der Stadtwandel Verlag als eines von fünf Heften im Themenpaket „Stadtwandel in Zeiten des Klimawandels: Die Zukunft ist nichts Neues“. Dazu folgen im Herbst Veranstaltungen in Berlin, Bremerhaven und Frankfurt.

Erschienen am 14.7.2011 in der Immobilien Zeitung

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